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買房的時候大家都很注意總價與貸款，但持有期間每年要繳的稅常常被跳過。等到第一張房屋稅單寄來，才發現金額跟想像差很多——尤其是第二戶以後。
持有階段的稅有兩種：房屋稅（課建物）和地價稅（課土地）。兩者的自住認定條件不完全一樣，這是最容易搞混的地方。
房屋稅：差別稅率 2.0 改了什麼
房屋稅差別稅率 2.0 自 2024 年 7 月 1 日施行，2025 年 5 月開始依新制課徵。最關鍵的兩個改變：
- 從「縣市歸戶」改為「全國歸戶」 —— 以前在不同縣市各買一戶，每一戶都可能被當成第一戶；現在是全國一起算。
- 非自住住家的法定稅率區間拉高，且各地方政府必須訂定差別稅率，持有戶數愈多、稅率愈高。
大致的稅率結構（法定區間，實際適用稅率由各地方政府在區間內訂定）：
- 自住用 —— 1.2%
- 單一自住（符合特定條件且房屋現值在一定金額以下）—— 可降至 1%
- 非自住住家用 —— 2% 至 4.8%，依全國持有戶數累進
- 建商待售餘屋 —— 2% 至 3.6%
- 非住家用（營業） —— 3% 至 5%
房屋稅的「自住」要同時符合三個條件
- 本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並辦竣戶籍登記
- 無出租、無供營業或執行業務使用
- 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內
第二點最常出問題。有些屋主把空房短期出租，或登記公司營業地址，就會從 1.2% 跳到非自住的 2% 以上——以全國歸戶累進來看，第四戶以後的差距相當可觀。
第三點的「三戶以內」是全國合計。如果名下已有三戶都想適用自住，就要確認每一戶都有人實際居住並設籍。
地價稅：自用住宅用地稅率差 5 倍
地價稅的差距更直接：
- 自用住宅用地 —— 千分之 2
- 一般用地 —— 基本稅率千分之 10，並隨地價總額累進
光是基本稅率就是 5 倍的差別。但自用住宅用地有面積上限：都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝，超過的部分按一般用地課徵。
要注意的是地價稅的自用認定要另外申請，不會因為房屋稅已核定自住就自動適用。而且申請有時限——每年 9 月 22 日前提出，當年即可適用；逾期就要等到隔年。
很多買方在交屋後只顧著裝修入住，忘了去地政或稅捐機關申請自用住宅用地，結果多繳了好幾年。
繳稅時間表
- 房屋稅 —— 每年 5 月開徵，課徵期間為前一年 7 月至當年 6 月
- 地價稅 —— 每年 11 月開徵，以 8 月 31 日的土地登記名義人為納稅義務人
買賣交屋時，這兩筆稅會按持有天數在買賣雙方之間分算。分算的基準日一定要寫進契約，否則交屋前很容易起爭議。
台南屋主實務上的三個提醒
- 交屋後兩件事要辦 —— 遷入戶籍（房屋稅自住）、申請自用住宅用地（地價稅）。兩件是分開的，別以為辦一件就好。
- 收租物件要先算稅 —— 一旦出租就是非自住稅率，房屋稅、地價稅都會跳，加上租賃所得稅，這些都要算進報酬率的分母。
- 繼承取得的房子容易漏 —— 繼承登記完成後如果沒人設籍居住，會被認定為非自住。多人共有的情況更要提前規劃。
把持有成本一起算進預算
稅制與稅率會調整，實際適用以財政部及各地方政府最新公告為準，複雜個案建議諮詢會計師或稅務專業人員。
台南好屋網在協助評估物件時，會把房屋稅、地價稅與管理費一起估算成年度持有成本，避免只看貸款月付金而低估了實際負擔。歡迎來電 0939-160-990 討論。
