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很多屋主在決定要不要賣的時候，第一個問的是「現在行情多少」。但真正影響你最後拿到多少錢的，往往不是成交價，而是你持有了多久。
房地合一稅 2.0 自 2021 年 7 月 1 日起適用，把短期交易的稅率拉得很高。同樣一間房子、同樣的價差，持有兩年賣跟持有六年賣，稅額可能差到一倍以上。
先搞清楚：課的是「獲利」不是「成交價」
房地合一稅的課稅基礎是課稅所得，不是成交總價。簡化的算式是：
成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額 = 課稅所得
取得成本包含當初的買價、契稅、代書費、仲介費與後來的裝修改良支出（要有單據）。相關費用則是這次出售發生的仲介費、代書費與廣告費。
這一步最容易吃虧的是單據沒留。裝修花了一百多萬卻拿不出發票，這筆錢就不能列入成本，等於要多繳稅。
稅率級距：看持有期間
個人（中華民國境內居住者）出售房地的稅率：
- 持有 2 年以內 —— 45%
- 持有 超過 2 年、未逾 5 年 —— 35%
- 持有 超過 5 年、未逾 10 年 —— 20%
- 持有 超過 10 年 —— 15%
2.0 版本相較舊制最大的差別，是把 45% 與 35% 的門檻各往後延了一年，等於拉長了短期交易的懲罰區間。另外預售屋（紅單轉售）也被納入課稅範圍，境內營利事業比照個人適用級距。
持有期間從完成所有權移轉登記之日起算到再次移轉登記日，不是從簽約日算。這一天之差有時就跨過級距，賣之前務必確認謄本上的登記日期。
自住優惠：400 萬免稅額與 10% 稅率
符合自住條件的話，課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過的部分適用 10% 稅率。這是房地合一稅裡最大的一塊減免，但四個條件要同時成立：
- 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記
- 持有並實際居住連續滿 6 年
- 交易前 6 年內無出租、供營業或執行業務使用
- 個人與配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用過本項優惠
第三點是最常被忽略的。有些屋主在搬走之後把房子短期出租，等到要賣才發現自住優惠不能用了。設籍滿六年但中間出租過，一樣不符合。
重購退稅：換屋族的另一條路
如果賣掉舊屋後兩年內重購自住房地（或先買後賣，但先買的兩年內賣出舊屋），可以申請退還已繳的房地合一稅：
- 新屋價格高於舊屋 —— 全額退稅
- 新屋價格低於舊屋 —— 按比例退稅
但新屋要在重購後五年內維持自住、不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳。換屋族在規劃時間表時，這個五年的限制一定要先納入考慮。
申報時限：30 天，逾期會罰
不論有沒有應納稅額，都要在所有權移轉登記完成日的次日起 30 天內向國稅局申報。這跟綜合所得稅五月才報完全不同，很多人是因為「以為可以跟所得稅一起報」而被罰。
台南屋主最常算錯的三件事
- 把土地增值稅重複計算 —— 土地漲價總數額已經在算式裡扣除，不要再重複扣一次。
- 繼承取得的房子持有期間怎麼算 —— 可以併計被繼承人的持有期間，很多人不知道，結果用了較高的稅率級距。
- 裝修單據沒留 —— 這是最可惜的一項，純粹是文件問題造成的稅金損失。
賣之前，先把稅算出來
稅制會調整，實際的申報與計算請以財政部與國稅局最新公告為準，複雜個案建議諮詢會計師或地政士。
台南好屋網在評估售屋時，會先把持有期間、取得成本與可列舉費用一起攤開來算，讓您在決定開價之前就知道最後實際到手多少，而不是簽約後才發現稅金超出預期。歡迎來電 0939-160-990 討論您的狀況。
