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繼承房產在台南相當常見——老家的透天、父母名下的公寓，往往由多名子女一起繼承。麻煩的通常不是登記手續，而是登記完成之後，房子要怎麼處分。
而且繼承的稅務計算方式和一般買賣不一樣，如果用買賣的邏輯去想，很容易算錯。
時間表：有兩個期限要記
- 遺產稅申報 —— 自被繼承人死亡之日起 6 個月內申報，有正當理由可申請延期。
- 繼承登記 —— 自繼承開始之日起 6 個月內辦理。逾期會按月加徵登記費罰鍰，上限為應納登記費的 20 倍；長期未辦還可能被列冊管理、公開標售。
要先完成遺產稅申報並取得完稅（或免稅）證明，才能辦繼承登記。順序不能顛倒。
遺產稅：不動產怎麼估價
不動產計入遺產總額時，不是用市價，而是用公告土地現值與房屋評定現值。這兩個數字通常遠低於實際成交價，所以單一住宅的遺產往往在免稅額與各項扣除額之內。
遺產稅有免稅額、配偶扣除額、直系血親卑親屬扣除額、喪葬費扣除額等項目，金額會依物價指數定期調整，實際數字請以財政部當年度公告為準。
要注意的是：就算免稅，還是要申報。免稅不等於不用報，這是常見的誤解。
最常卡住的三種情況
一、多人共有，處分需要全體同意
三個子女各持三分之一，要賣就需要全體共有人同意。實務上很常見的是兩個想賣、一個不想，僵持好幾年，房子空著繼續產生持有成本。
可行的方向包括協議由其中一人承受（找補金額給其他人）、依土地法相關規定處理，或訴請裁判分割。但這些都需要時間與費用，愈早談愈省事。
二、房子有貸款餘額
繼承的同時也承受債務。銀行貸款不會因為原借款人死亡而消滅，需要與銀行辦理承貸或清償。若繼承人無力承擔，就要評估出售或拋棄繼承——但拋棄繼承有三個月的期限，且是全部拋棄，不能只挑資產不挑負債。
三、沒有人設籍居住
繼承登記完成後，如果沒有繼承人在該處設籍實際居住，房屋稅會被認定為非自住，地價稅也無法適用自用住宅用地稅率。兩筆稅都會明顯提高。
如果短期內不打算處分，建議至少安排一位繼承人設籍居住，把持有成本壓下來。
出售時：持有期間可以併計
這是繼承房產在稅務上最重要、也最常被漏掉的一點。
出售繼承取得的房地時，計算房地合一稅的持有期間可以併計被繼承人的持有期間。也就是說，如果父母持有了十五年、繼承後兩年出售，持有期間不是兩年（45% 稅率），而是可以合併計算而適用較低的級距。
不知道這一點而急著在繼承後兩年內賣掉，稅率的差距非常大。賣之前一定要先確認被繼承人的取得日期。
另外，取得成本的認定方式與一般買賣不同（通常以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值為基礎），計算方式較複雜，建議由會計師或地政士協助試算。
如果決定要賣
繼承的房子多半屋齡較高、長期無人居住，出售前建議先處理三件事：
- 屋況與管線檢查 —— 長期空置常有漏水、管線老化問題，先掌握狀況才知道該怎麼定價
- 產權釐清 —— 確認謄本上所有共有人、持分比例與有無他項權利
- 共有人意見整合 —— 在委託銷售之前就談好價格底線與分配方式
最後這一項最重要。委託之後才發現共有人對價格沒有共識，談到買方要簽約卻簽不下去，對所有人都是損失。
提早規劃，比事後處理省很多
以上為一般性說明，遺產稅、繼承登記與房地合一稅的實際計算請以主管機關規定及專業人士意見為準。
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