台南好屋網 
「這間租金兩萬二，總價一千萬，報酬率 2.64%」——這種算法很常見，但它算的是毛報酬率，而且幾乎一定高估。
真正要判斷一筆收租置產划不划算，該看的是五個數字。
數字一：毛報酬率（起點，不是結論）
年租金 ÷ 房屋總價 × 100%
這是最快的篩選工具，用來在一堆物件裡刷掉明顯不合理的選項。但它把房子當成沒有任何成本的資產，實際上不可能。
數字二：淨報酬率（真正該看的）
（年租金 − 年持有成本）÷（總價 + 取得成本）× 100%
年持有成本至少包含：
- 房屋稅與地價稅 —— 非自住的稅率高於自住
- 管理費 —— 依契約可能由房東或房客負擔
- 火險與地震險
- 修繕準備金 —— 建議用年租金的 5–10% 提列，設備總會壞
- 租賃所得稅
- 代管費用（若委託管理）
取得成本則是仲介費、代書費、契稅、裝修與家電。這些錢是為了讓房子能出租而花的，本來就該算進分母。
扣完之後，淨報酬率通常會比毛報酬率低掉三分之一到一半。這才是能拿來跟其他投資比較的數字。
數字三：空置率（最常被忽略）
沒有一間房子能一年 365 天都有租客。換房客之間的空窗、重新整理的時間、招租期，都是沒有收入卻仍在付成本的日子。
務實的做法是用 11 個月的租金去算，而不是 12 個月。如果物件位置或條件偏弱，再保守一點。
空置率跟區位高度相關：靠近穩定就業或學區的物件，換租之間的空窗通常較短；反之則要抓長一點。
數字四：現金流（決定你撐不撐得住）
報酬率是比率，現金流是每個月實際進出的錢：
月租金 − 月房貸 − 月持有成本 = 月現金流
很多人算到報酬率為正就下手，卻忽略了現金流可能是負的。負現金流不一定不能做——如果你在賭增值、而且有能力每月補差額，那是一個選擇。但必須是有意識的選擇，不能是算錯了才發現。
特別注意寬限期：寬限期內只繳利息，現金流看起來很漂亮；寬限期一過，本金開始攤還，月付金會明顯跳升。試算時要用寬限期結束後的月付金來算，才不會低估壓力。
數字五：自有資金報酬率（槓桿的兩面）
年淨現金流 ÷ 自備款總額 × 100%
這個數字衡量的是「你實際投入的那筆錢，一年幫你賺了多少」。用了房貸之後，這個數字通常會比淨報酬率高——這就是槓桿的效果。
但槓桿是雙向的。利率上升、租金下滑或空置拉長時，同一個槓桿會把虧損一樣放大。評估時建議做壓力測試：如果利率升一個百分點、或空置三個月，你的現金流還撐得住嗎？
幾個實務上的提醒
- 裝修不是愈貴愈好 —— 租金天花板由區域決定，過度裝修拉不動租金，只會壓低報酬率。
- 總價低不等於報酬率高 —— 低總價物件常伴隨較高的空置與修繕成本。
- 別只算報酬率 —— 未來的轉手性同樣重要。租得好但賣不掉的物件，資金會被鎖住。
- 稅務規劃要提前 —— 租賃所得、房屋稅率、未來出售的房地合一稅，都要一起看。
把數字算完整再決定
以上為一般性的計算架構，實際稅率、貸款條件與費用請以主管機關與各銀行公告為準。
台南好屋網在評估收租物件時，會把稅費、修繕提列、空置假設與貸款條件一起放進試算表，直接呈現淨報酬率與寬限期前後的現金流變化。歡迎來電 0939-160-990 討論您在評估的物件。
