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第一次買房，最常見的卡關不是挑不到喜歡的物件，而是不知道每個階段該做什麼、錢什麼時候要到位。等到簽約才發現自備款算錯，或是對保時才知道貸款成數不如預期，這時候要調整都已經來不及。
把整段流程攤開來看，其實只有五個階段。
階段一：資金盤點（看屋前 3–6 個月）
先算清楚自己能買多少，再去看屋。順序反過來，看到喜歡的卻買不起，只是浪費時間也傷心情。
自備款要準備多少？一般估算是總價的 2 成到 3 成，但真正該準備的是「自備款 + 交易成本」：
- 頭期款 —— 總價減去銀行核貸金額
- 仲介服務費 —— 買方一般為成交價的一定比例
- 代書費與規費 —— 過戶、設定、謄本等
- 契稅、印花稅
- 裝修與家電 —— 中古屋尤其不能省略這一項
- 預備金 —— 建議留 3–6 個月的生活費，不要把現金全部壓進去
另外要先檢視聯徵紀錄：有沒有信用卡遲繳、現金卡或信貸餘額？這些都會影響核貸成數與利率。有問題的話，至少要提前半年整理。
階段二：看屋與比較（1–3 個月）
建議把條件寫成清單，分成「一定要有」跟「可以妥協」兩欄。實務上幾乎沒有一間房子能滿足所有條件，先想清楚哪些能讓步，看屋時才不會反覆動搖。
同一個區域至少看 5 到 8 間再下決定。看得夠多，你才知道現在的行情長什麼樣子，議價時心裡才有底。
階段三：出價與議價（1–2 週）
出價之前先做兩件事：
- 查實價登錄 —— 找條件最接近的成交（同社區或同路段、同坪數段、最近一年），不要看社區均價。
- 了解屋主狀況 —— 屋主是換屋、投資還是繼承？急不急？釋出多久了？這些會直接影響議價空間。
談定後會付斡旋金或簽要約書。這一步要看清楚回收條件，以及議價不成時的退款方式。
階段四：簽約、用印、完稅、交屋（30–45 天）
這是整個流程的核心，通常分四次付款：
- 簽約款（約 10%）—— 雙方用印，價金進履約保證專戶
- 用印款（約 10%）—— 備齊過戶文件
- 完稅款（約 10%）—— 繳納土地增值稅、契稅
- 尾款（約 70%）—— 銀行撥款、過戶完成、點交鑰匙
實際比例依契約約定，各案不同。
貸款要在簽約後立刻送件。從送件、估價、對保到撥款，順利的話約 3–4 週。這段時間最怕的是估價不如預期——銀行認定的價值低於成交價，核貸金額就會縮水，差額要自己補。
所以簽約時務必確認契約裡貸款成數不足的處理條款：能不能解約？要不要補足？這一條沒談好，風險全在買方。
階段五：交屋與入住
點交當天要確認：
- 水電瓦斯、管理費結算到哪一天
- 附贈家電、家具是否與契約附件相符
- 鑰匙、遙控器、門禁卡數量
- 屋況與簽約時的照片是否一致
- 當場測試水電、排水與既有設備
有問題當場提出，尾款還沒付完之前最好處理。
整段流程要多久？
從開始看屋到拿到鑰匙，一般是 3 到 6 個月。其中簽約到交屋約 30–45 天是相對固定的，變數主要在看屋與議價階段。
如果有先賣後買或先買後賣的換屋需求，時間表要再往前推，並且把資金銜接的空窗期算進去。
台南首購常見的兩個問題
要買南科附近還是市區？如果工作在園區，通勤時間是每天都要付的成本；如果雙薪且工作地不同，就要找折衷點。這沒有標準答案，但可以用實際通勤試一次來驗證。
屋齡要抓在哪裡？台南中古屋選擇多、總價友善，但屋齡超過 25 年、管線未更新的房子，要把重新配管與裝修的費用一起算進總成本，不能只看成交價。
從資金盤點開始，不是從看屋開始
以上為一般性流程說明，實際的貸款條件與費用請以各銀行及承辦地政士的資訊為準。
台南好屋網協助首購客戶時，會先一起把自備款、貸款能力與總持有成本算清楚，再開始篩選物件。歡迎來電 0939-160-990 討論您目前的狀況。
